코로나19가 장기화되며, 매출 감소와 임대료 연체 등 영세 자영업자의 고통이 커지고 있다. 감염 리스크를 줄이기 위해 이동자제와 사회적 거리두기가 장기화되자 매출타격이 큰 요식업 및 서비스업이 자리한 상가, 근린겸용시설 등의 법원 경매 통계지표에도 빨간불이 켜졌다.
서울지역 상가·오피스텔·근린겸용시설의 총 경매건수는 올해 3월 16건에서 코로나19가 급격히 확산된 4월 96건으로 증가했다. 5월 120건, 6월 125건, 7월 109건, 8월 104건을 기록하는 등 최근 4개월 연속 매월 100여건을 넘어서고 있다.
이러한 상황 속에서 어려움에 처한 상가임차인을 보호할 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안이 지난 9월24일 국회 본회의를 통과했다. 개정안의 주요 내용은 크게 두 가지다. 상가건물 임대차보호법 개정 시행일로부터 6개월의 기간 동안은 그 사이 연체한 차임액을 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 보호의 제외 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 임시특례 규정을 둔 것이다. 임시특례 규정 이전엔 3기의 차임액 연체는 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 보호의 제외 사유에 해당됐다.
특례 적용대상은 상가건물 임대차보호법 개정 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용되므로 임차인은 개정법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임을 3기에 이르는 차임액 계산 시 제외할 수 있다. 위 기간 안에 연체한 차임액을 이유로 계약해지를 당하는 등의 위험에서 보호받을 수 있는 것이다.
특히 특례규정의 적용을 받는 상가임대차의 범위에 환산보증금을 초과하는 상가임대차도 적용하는 등 보증금 범위의 제한이 없다는 것도 반가운 소식이다.
코로나19로 인한 전례없는 경제위기 동안 영업기반을 상실할 위기에 처한 상가임차인들의 위험부담을 다소나마 완화하는 조치로, 매출 및 소득이 급감한 속에서 임대료가 상가임차인의 영업활동에 크나 큰 부담이 되지 않도록 한 구제책인 것이다.
다만 연체한 차임액 및 그 지연손해금의 지급의무가 완전히 면제되는 것이 아니라는 점은 유의(지연이자 지급의무도 발생)할 필요가 있다.
한편 차임증감청구 사유에 코로나19와 같은 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시해, 임차인들로 하여금 차임감액청구권을 원활하게 행사할 수 있도록 명확히 했다. 임차인은 코로나19로 인해 매출 급감 등 현재 차임이 상당하지 않다는 사유로 차임감액청구를 하면 되고, 임대인과 임차인 당사자 간 합의가 이뤄지면 합의된 금액으로 차임이 감액된다. 합의가 안 되면 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기하는 방법이 있다.
아쉬운 점은 먼저 얘기한 임시특례 규정과 달리, 차임증감청구권 규정은 환산보증금을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는다는 것이다.
제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 임대료가 감액된 후, 임대인이 다시 증액을 청구하는 경우도 있을 것이다. 이때 감액된 금액을 초과해 증액청구를 할 경우 현행 5%의 증액 상한이 적용되도록 했다.
법률구조공단 6개 지부에 국한됐던 분쟁조정위원회도 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원이 운영기관으로 추가되고, 연내 우선 서울 북부·전주·춘천(한국감정원), 인천·청주·창원(LH) 등으로 확대 설치될 예정이니 임대차분쟁으로 고통 받는 임차인과 임대인은 관련 조정을 검토해도 좋겠다.
이번 상가건물 임대차보호법 개정을 계기로 코로나19로 인해 거리로 나앉을 위기에 처한 이들과 불가항력적인 사유로 생존권을 위협받는 상가임차인이 다소나마 희망을 얻게 됐다. 임대인과 임차인간의 고통분담을 통해 상생을 도모할 수 있는 계기가 마련되길 기대해 본다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)