부동산 투자의 시작과 끝을 함께 하는 중요한 것이 있다. 바로 세금이다. 부동산을 취득하면 취득세를, 보유하고 있는 중에는 재산세와 종합부동산세를, 이전하게 되면 양도소득세, 법인세, 증여세, 상속세 등을 납부한다. 세금을 제대로 알고 부동산에 투자한다면, 실질적인 수익률을 높이는데 도움이 될 수 있는 것이다.
요즘 주택과 관련한 정책이 많다 보니, 양도소득세 셈법이 복잡해졌다. 그래서 양도와 증여를 비교하는 투자자들이 적잖이 생겼다. 반면 상대적으로 취득과 관련한 세금은 단순했는데, 취득할 때 세금 역시 복잡해졌다. 주택은 조정지역과 비조정지역을 나누고, 세대별로 주택수를 합산해 취득세를 부과하게 됐다.
가령, 1세대에서 2번째로 취득하는 주택이 조정지역 내에 있을 경우 취득세로 8%를 납부하게 됐다. 주택이 10억원이라고 하면, 취득세로만 8000만원을 납부하게 된다. 여기에 나중에 산 주택으로 인해 종합부동산세는 중과된 세율로 부과되고, 이 주택을 향후에 팔게 되면 양도차익 기본세율(6~45%)에 20%p를 가산하게 되니, 주택으로 인한 투자이익은 기대한 수준보다 한참 낮을 것으로 보인다.
이런 이유로 인해 투자자들은 두가지 방법으로 전략을 변경하고 있다. 먼저 주택 세금이 과하다고 생각을 하니, 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 눈을 돌리게 된다.
또한 조정지역이 아닌 곳의 주택을 매입하게 된다. 이 과정에서 취득세 부담을 줄이기 위해 공시지가 1억원 미만의 주택을 매입한다. 지방세법 시행령 제28조2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 제1조에 따르면, 시가표준액 1억원 이하의 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. 이는 투기의 대상으로 보기 어렵고, 주택시장 침체지역 등에 대한 배려가 필요하기 때문이다. 그래서 시장에서는 지방에 있는 공시지가 1억원 미만의 주택을 투기세력이 매입한다는 소리가 심심치 않게 들린다.
수익형 부동산을 취득할 경우, 투자자 입장에서 고민하는 포인트가 있다. 개인으로 매입하는 것과 법인으로 매입하는 것 중 어떤 방법이 더 유리한지다. <이미지=이미지투데이>
수익형 부동산을 취득할 경우, 투자자 입장에서 고민하는 포인트가 있다. 개인으로 매입하는 것과 법인으로 매입하는 것 중 어떤 방법이 더 유리한지다.
단순하게 매각 시 세율을 보면 법인이 유리할 수 있다. 법인이 매각 시 법인세는 10~25%이고, 개인이 매각 시 양도소득세(개인사업자는 종합소득세)는 6~45%이기 때문이다. 예를 들어 매각차익 10억원을 가정하면, 법인은 20% 세율로 법인세가 부과되고 개인은 42% 세율로 양도소득세가 부과된다. 이를 보면 법인이 매각하는 것이 유리해 보인다.
그렇다면 취득할 때에도 법인이 유리할까? 법인이 수익형 부동산을 취득할 경우 4%의 취득세를 낸다. 이는 개인으로 취득할 경우에도 마찬가지다.
하지만 신규법인이 부동산을 취득할 경우에는 검토해야 할 것이 있다. 지방세법 제13조 과밀억제권역안 취득세 중과에 대한 내용이다. ‘수도권정비계획법’에 따라 과밀억제권역안에서 대통령령으로 정하는 본점 등으로 취득하는 경우 취득세율에 중과세율이 더해진 세율이 적용된다.
예를 들어 서울시에서 설립한 신규법인이 서울지역 내에서 부동산을 취득하게 되면, 취득세는 8%(4%×3배-중과기준세율 2%×2배=12%-4%=8%)가 부과된다. 여기에 농어촌특별세, 지방교육세까지 더하면 9.4%의 세율이 부과된다. 즉 수도권 과밀억제권역 내의 신규법인으로 수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득하게 되면, 취득세가 개인보다 4%p 더 많다고 볼 수 있다.
신규법인으로 수도권 내의 부동산을 매입할 때 고려할 사항은 첫째, 신규법인이 수도권 과밀억제권역 외의 지역이어야 되고 둘째, 과밀억제권역 내의 법인으로 부동산 취득 시 중과되더라도 향후 매각차익이 많을 것으로 기대된다면 개인 취득 시 양도소득세와 비교를 해 본 뒤 매각 주체를 법인으로 설정하는 것이다.
부동산 투자수익을 극대화하려면 이제 세금에 대한 이해와 관심이 병행돼야 하는 이유인 것이다. (중기이코노미 객원=랜드마크부동산중개법인 안경상 이사)
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