임차인의 계약갱신요구권은, 임대차기간의 만료로 영업 초기의 투자비용을 회수하지 못한 채 영업장을 옮기게 돼 경제적 손실을 보게 되는 것으로부터 영세업자를 보호하자는 취지에서 만들어진 제도다.
임차인의 계약갱신요구권은, 임대차기간의 만료로 영업 초기의 투자비용을 회수하지 못한 채 영업장을 옮기게 돼 경제적 손실을 보게 되는 것으로부터 영세업자를 보호하자는 취지에서 만들어진 제도다.
하지만 모든 상가임차인이 동일하게 주장할 수 있는 권리가 아니라는 점을 분명하게 알아둘 필요가 있다. 종래에는 최대 5년의 영업기간이 보장됐지만 지금은 법이 개정돼 10년으로 늘어났으며, 구법이 아닌 개정법의 적용대상이 돼야만 최대 10년까지 갱신이 가능하다. 정리하면, 법이 바뀐 2018년 10월16일 이후에 처음 건물주와 계약을 체결했거나 임대차를 갱신한 이력이 있는 세입자가 10년 보호법의 적용을 받을 수 있다.
상가가 팔리고 건물주가 바뀌어도 임차인의 지위에는 영향이 없다. 임차인이 영업을 최초로 개시한 시점으로부터 5년 또는 10년이 되는 날짜를 계산해 새 임대인에게도 계약갱신요구권을 행사하면 된다.
갱신요구권을 행사하는 방법은 여러 가지가 있다. 계약기간 연장을 원한다는 의사표시를 건물주에게 전달만 하면 되기에 구두로 통보하거나 문자 메시지를 활용할 수도 있다. 다만, 장래에 분쟁이 발생해 갱신 여부를 따져봐야 할 때는 연장이 됐다는 점을 효과적으로 밝힐 수 있는 입증자료가 있어야 하므로 가급적이면 내용증명 우편을 발송해 갱신을 요구하라고 권유한다.
위와 같은 방법으로 갱신을 요청하지 않고 계약기간의 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 당사자 간 아무런 통고 없이 묵시적으로 계약이 연장된 경우도 갱신으로 볼 것인지를 놓고 법률가들의 해석이 엇갈리기도 했다. 그러나 계약이 자동 연장된 와중에 명도소송을 제기당한 의뢰인을 ‘묵시적으로 갱신된 계약도 갱신된 계약으로 볼 수 있다’는 점을 내세워 변호한 끝에 10년 계약갱신요구권을 인정받고 승소한 사례가 있다.
다만, 환산보증금을 초과하는 상가가 묵시적으로 갱신됐다면 주의해야 한다. 환산보증금 범위를 초과하는 계약은 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법상의 묵시적 갱신 규정을 따르게 되는데, 해당 조문을 살펴보면 ‘기간에 약정이 없는 계약’으로 본다고 명시돼 있다. 이렇게 되면 임대차가 종료되는 시점을 상정할 수가 없기에 계약갱신요구권을 행사할 수 기간은 애초에 보장될 수 없다는 논리다.
따라서 환산보증금 범위 밖의 계약을 맺고 있는 임차인이라면 자동 연장 시 10년 보호를 받기가 어려워진다는 점을 기억해서 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명으로 갱신을 요청하는 것이 좋다.
한편 상가변호사 닷컴은 상가임대차보호법 상 임차인이 행사할 수 있는 권리를 간편하게 파악할 수 있는 ‘상가임대차 AI진단기’를 개발했다. ‘카카오톡’ 채널에 접속한다면 언제든지 사용이 가능하다. 해당 프로그램을 통해 임차인이 계약갱신을 요청해야 하는 기간을 확인할 수 있을 뿐만 아니라 상가 임대료 인상 5%, 권리금 회수기회 보호 여부 등의 파악이 가능하니 상가임대차 AI 진단기를 적극 활용해 권리를 놓치는 일이 없기를 바란다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)
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