지나고 나서 보면 그때가 ‘꼭지’였음을 알게 된다. 아파트 시장은 2021년 10월 꼭지였다. 그리고 나서 전국의 아파트가 대부분 고점대비 30% 떨어져서 거래가 이뤄졌다. 2022년 서울의 아파트 거래량은 2020년에 비하면 93% 수준까지 떨어진 달도 있었다. 거래량이 없었고, 이는 물량 중 급매수준의 물량만 소화됐다는 것을 의미하기도 한다.
이러던 아파트 시장이 조금씩 반등하는 분위기다. 거래량은 과거 평균에서 60~70% 수준까지는 올라왔고, 급매는 없어지고, 바닥을 다지고 거래가 이뤄지는 모양새다. 거기에 주택담보대출 금리도 6% 수준에서 4~5% 수준으로 낮아지니, 수요가 살아나는 분위기다(2023년 7월 중반 현황).
그렇다면 빌딩 시장은 어떨까? 빌딩도 주택과 마찬가지다. 전국 수준에서 보더라도 거래가 많이 없어졌다. 연마다 약 2.3만건 거래가 되는데, 2023년 1~5월까지의 거래는 약 5100건으로 이 추이라면 역대 최소치를 기록할 전망이다.
서울과 부산 등 주요지역의 상황도 비슷하다. 서울의 10년 평균거래는 약 3000건인데, 2023년 5월까지 약 540건 거래됐고, 이 수준이면 2012년도 1900건 정도 수준의 거래일 것으로 추정된다.
부산의 10년 거래평균은 약 1900건인데, 2023년 5월까지 약 296건이다. 이대로라면 역대 최소 거래량을 찍을 가능성이 커지고 있다.
하지만 점점 거래량이 늘어나고 있다. 1월보다는 2월, 2월보다는 3월의 거래량이 점점 많아지고 있는 것이다.
거래량이 많아지면 아파트처럼 급매가 해소되고 가격 반등이 일어날 수 있을까? 여기서 임대료가 높아지면 빌딩 가격도 높아질 수 있는데, 임대료가 높아질까?
2019년부터 급격하게 오른 빌딩의 가치는 상대적으로 수익률이 낮아지게 됐고, 수익률이 높아지려면 임대료의 상승이 필연적으로 필요하다.
전국과 서울·부산 지역의 1층 평당 임대료를 보니, 코로나 이전 2019년도와 비교해보면 오른 지역이 없다. 결국 가격적인 반등이 쉽지 않을 수 있다는 점을 엿볼 수 있다. 2019년부터 폭발적으로 오른 빌딩의 가치에 맞는 임대수익률을 가지려면 임대료가 올라가야 되는데, 이 부분이 현재 시점에서 긍정적이지는 않다.
중소기업 대표들을 만나다 보면 업종별 분위기를 느낄 수 있는데, 건설업쪽은 허리띠를 졸라매고 버티는 분위기이고 다른 업종들도 녹록하지 않다 보니, 임대료가 올라가도 되는 업종들이 많지 않음을 느끼고 있다.
하지만 이는 일반적인 상황일 뿐이고, 임대료가 높아지고, 거래가 좋아지고, 가격도 높아지는 지역이 있다. 서울지역으로 한정하면, 성수역 중심으로 성수동 지역이 대표적이다. 앞서 언급했지만, 성수동 뚝섬역 지역은 임대료가 오르고 공실률이 낮은 지역이다. 거래량을 보더라도 회복이 가장 빠른 지역으로 보여지고, 거래 평당가격도 강남·서초 지역과 나란히 1억원이 넘는 지역이다. 성수동 지역을 넘어서 송정동 지역까지 거래가 핫한 곳이 되면서, 과거 홍대에서 상수·합정으로 상권이 확장되는 분위기가 느껴지는 지역이다.
부산지역은 기장지역이 다른 지역보다 거래가 빠르게 회복되고 있는 지역으로 보여지는데, 도심지역이 아니다 보니 조금 조심스럽게 투자를 진행해야 될 것으로 보인다.
과거 2008년도에 기준금리가 오르고 2009년도에 기준금리가 내려갔지만, 부동산 거래량과 가치는 급격하게 오르기보단 거의 8년 정도를 조금씩 보합세를 보이다 상승했다. 지금 시기가 거래가 거의 없는 ‘빌딩 암흑기’로 보이지만, 내 상황에 맞는 투자와 더불어 임대료가 높아지고 사람들이 많이 모이는 선도하는 지역들을 보는 안목을 키우는 시간이 돼야 할 것 같다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)
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